万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于(yú)北京海淀的(de)豪宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要(yào)做地(dì)产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共(gòng)同债务人被(bèi)中国信达(dá)追(zhuī)债，中国信(xìn)达为了收(shōu)回(huí)钱(qián)款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集(jí)团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是(shì)被(bèi)割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的(de)维权(quán)信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿(zī)势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀(diàn)核心区位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发(fā)现(xiàn)，中(zhōng)国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司不良债权转让(ràng)项目”，债权总额(é)高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述不良债(zhài)权转让(ràng)项目的处置主体是(shì)中国信达资(zī)产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司北(běi)京(jīng)市分公司(sī)（下称中(zhōng)国信达(dá)北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司(sī)（下(xià)称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿(yì)元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项(xiàng)目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一(yī)起中国(guó)信达北(běi)分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道，万柳书院总共(gòng)301户，而(ér)且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报道属实，说明(míng)这(zhè)些房子(zi)实(shí)际上都是(shì)卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国(guó)信达(dá)的(de)拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子是(shì)“未出售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说明这些房(fáng)子根(gēn)本没有(yǒu)网签，也没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内容(róng)。有豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把(bǎ)这75套房(fáng)子抵押出去，现(xiàn)在还没(méi)资金解抵押，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区(qū)房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主基本(běn)都是北京的高端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大(dà)佬也是万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的(de)业(yè)主中，还有不少(shǎo)中赫(hè)集团的高(gāo)管(guǎn)、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业主确(què)实已经支付(fù)价款并(bìng)实际(jì)占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次拍卖(mài)损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规(guī)定，民事执行中，业主已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付价款并(bìng)实际占有，但未(wèi)办理过(guò)户手续的(de)，如果业主没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出执行(xíng)异议申请，请斯文败类是什么意思网络用语，斯文败类是什么意思网络用语怎么说求法院解(jiě)除查封，同时可(kě)以联(lián)合起诉(sù)开发商，要求退还(hái)购房款或办(bàn)理(lǐ)房产证，并承担违约(yuē)责(zé)任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费(fèi)者以居(jū)住为(wèi)目(mù)的购买房屋并已支(zhī)付(fù)全部价(jià)款(kuǎn)，主张其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优(yōu)先(xiān)于(yú)建(jiàn)设工程价款优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及(jí)其(qí)他(tā)债权的，人(rén)民法(fǎ)院应当予以支(zhī)持。只支(zhī)付(fù)了部分价款的商品房(fáng)消费(fèi)者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余(yú)价款的(de)，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子(zi)均为(wèi)“已售未(wèi)网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际(jì)上是(shì)个烫手山(shān)芋(yù)。可(kě)能不(bù)仅(jǐn)不(bù)能卖出去(qù)回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会(huì)赔(péi)了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请(qǐng)不(bù)良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金斯文败类是什么意思网络用语，斯文败类是什么意思网络用语怎么说谷信(xìn)托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中(zhōng)国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫(hè)置(zhì)地(dì)等选择退出了赫(hè)华(huá)恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者(zhě)由中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房企，中赫集团(tuán)既没有很(hěn)大规(guī)模，也没有很高的(de)国(guó)民知名度(dù)，但却在(zài)北京豪宅圈留(liú)下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进入北京的第(dì)一个(gè)豪(háo)宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓(diào)鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时(shí)京城最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了(le)市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为(wèi)北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿(zī)态杀入市场，无论是一(yī)块(kuài)块从荷兰运(yùn)回来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来(lái)的(de)五米高(gāo)墙，还(hái)是每棵成本超6万的(de)成(chéng)年银杏树，还是每平(píng)米20万元的价格，都令业(yè)内外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院(yuàn)儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年末上市(shì)的(de)它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现(xiàn)如(rú)今(jīn)，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一(yī)套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)虽然已经推出(chū)了8年之久，但(dàn)其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了不(bù)少知名(míng)人士，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓鱼台(tái)七(qī)号(hào)院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬(lǎo)则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫(hè)集(jí)团的“高(gāo)端路(lù)线”，也因此，它被外(wài)界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书(shū)确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个(gè)地步，其(qí)实(shí)是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年年初“万柳(liǔ)书院少爷(yé)”走红之时，深蓝(lán)财经就曾(céng)深挖出背后的中(zhōng)赫集(jí)团，发现其深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开发商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集团实控人周(zhōu)金(jīn)辉(huī)的人(rén)生(shēng)轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直(zhí)下。而追(zhuī)根(gēn)溯(sù)源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国(guó)安(ān)。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了(le)多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进(jìn)军能(néng)源市(shì)场、团(tuán)购(gòu)网站(zhàn)，但最终(zhōng)都(dōu)惨(cǎn)淡收(shōu)场。最(zuì)终，周金辉(huī)将转型的目(mù)光(guāng)，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本(běn)退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安(ān)足(zú)球俱乐部64％股权(quán)，成为国(guó)安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下北(běi)京国安俱(jù)乐(lè)部全部股权。如果北(běi)京国安(ān)的估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什(shén)么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份质押陆续(xù)质押(yā)，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股(gǔ)权(quán)出质记录。质(zhì)权人包(bāo)括海(hǎi)金商(shāng)业(yè)保理、北(běi)京建工(gōng)、山东(dōng)国际(jì)信托、中(zhōng)融(róng)信托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安(ān)后(hòu)，不仅国安的经营(yíng)状况(kuàng)没有得到改(gǎi)善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球(qiú)俱乐部实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压(yā)力，中赫(hè)集团和周金辉(huī)夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的经营(yíng)状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国安也(yě)3次与(yǔ)中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及中(zhōng)赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被(bèi)执(zhí)行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行能力而(ér)拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文(wén)书(shū)确(què)定义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难(nán)。不(bù)过在实(shí)控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安(ān)，又如何(hé)能独(dú)善其(qí)身？

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