导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场黄(huáng)金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持续低(dī)景(jǐng)气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论日(rì)益热(rè)烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地产存量极度过(guò)剩，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)调查数据(jù)显示(shì)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)中，城(chéng)镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到(dào)一成，其中(zhōng)还包(bāo)括大(dà)量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)人均住宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不(bù)是人均一(yī)间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素(sù)密切相(xiāng)关(guān)。中(zhōng)国的(de)人均住宅间数(shù)较发达(dá)国家(jiā)还(hái)有很大(dà)差(chà)距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市(shì)场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接公布中(zhōng)国(guó)家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户数(shù)，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前(qián)城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才(cái)拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似乎意味着(zhe)户户(hù)有房，然而事(shì)实上中国(guó)住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平(píng)衡，是因(yīn)为户均(jūn)一套房无(wú)法满足流动人口的(de)租赁和置业(yè)需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的(de)近三成都是流动(dòng)人口，流动人口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了(le)额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来(lái)新户购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明(míng)显，区(qū)域(yù)经济(jì)资源分配的再(zài)集中吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净(jìng)迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在(zài)必(bì)行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达(dá)国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛(máo)盾更多(duō)体现为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在不足，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房(fáng)地产大(dà)分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛(máo)盾(dùn)则更多体(tǐ)现在住(zhù)宅质量(liàng)供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之(zhī)间(jiān)，不同(tóng)区域板块之间，不同(tóng)品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的(de)房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是(shì)供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存(cún)在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布，我们无(wú)法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是(shì)否真的(de)过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获取了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑数据(jù)以(yǐ)及80多(duō)万(wàn)处市(shì)政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋疫情转段是什么意思，中专转段是什么意思建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的(de)算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大于1，看(kàn)似意味(wèi)着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关，更与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积(jī)、配套(tào)设施等(děng)因素密切(qiè)相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家庭(tíng)为单位购买成套(tào)住宅，一套设(shè)施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民(mín)宜(yí)居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅的测(cè)算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类是(shì)商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据(jù)，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关(guān)数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套数（统计(jì)局(jú)）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数(shù)据(jù)）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到(dào)上述两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可(kě)忽(hū)略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套(tào)数(shù)分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得(dé)到(dào)居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的(de)商(shāng)品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们(men)就能够得到(dào)城镇户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅(zhái)总套数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总套(tào)数(shù)）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)户(hù)比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计(jì)。我(wǒ)们利用既(jì)有统计数据，大(dà)致测算得到(dào)中国存量(liàng)房地产套(tào)数，并(bìng)进一步(bù)推(tuī)算(suàn)中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)的(de)住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文(wén)去除商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣(jùn)工(gōng)周期在(zài)2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到(dào)交(jiāo)房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们(men)需(xū)要进一(yī)步(bù)推(tuī)算中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其(qí)他(tā)住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手房加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅占居民(mín)所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)的实(shí)际变化比例(lì)，从(cóng)而我(wǒ)们估(gū)算出2022年商(shāng)品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平(píng)均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年内陆续(xù)交付(fù)使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国(guó)平均每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会(huì)拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义(yì)

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均(jūn)一套房的程度(dù)，“户(hù)户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不(bù)意味(wèi)着住宅市(shì)场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要(yào)有多(duō)余(yú)住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会(huì)在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日(rì)本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就(jiù)会(huì)造成人口净流入(rù)地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不(bù)应求，造成房价或房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大(dà)城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房价的大城市租(zū)赁一套房，在房价(jià)较低的县城购买一套(tào)房(fáng)。所以说户均一(yī)套房(fáng)无法满足庞大流(liú)动人口的(de)租(zū)赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住(zhù)宅中依(yī)然有(yǒu)不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的(de)家(jiā)庭户数(shù)拥有的(de)住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世(shì)纪(jì)修(xiū)建的老旧(jiù)小区(qū)很难满(mǎn)足现(xiàn)代生活需(xū)求，在未来(lái)大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅户型更小，当(dāng)然(rán)这与城市土(tǔ)地资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)在(zài)30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的(de)一半。若去除(chú)20％的(de)公摊(tān)，可使用(yòng)的(de)住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将(jiāng)人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平方米的(de)家庭界(jiè)定为住(zhù)宅存(cún)在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和(hé)英(yīng)国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积(jī)后，中国的人均可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人口，所(suǒ)需要(yào)的住(zhù)宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们测算得(dé)到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均1套房(fáng)，看(kàn)似已(yǐ)经户户有房。即(jí)便如此，中国人口静态结构和(hé)动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地(dì)产仍(réng)有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城(c疫情转段是什么意思，中专转段是什么意思héng)镇(zhèn)住宅需(xū)求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个(gè)方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭户均人口数(shù)不断(duàn)下降，六普显示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人口规模(mó)为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的(de)占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户(hù)均人口规(guī)模的缩小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移导致经济发(fā)展带(dài)来的新增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资源和生产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中心城市流(liú)入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买(mǎi)房租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)改善(shàn)性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅的(de)占(zhàn)比势必会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基(jī)础设施(shī)配套差、没有(yǒu)或少有物业管(guǎn)理，居民(mín)追求美好、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背后的(de)改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求(qiú)还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户(hù)型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间(jiān)，无论(lùn)是(shì)否考(kǎo)虑(lǜ)乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)较其他(tā)国(guó)家依旧存在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随(suí)着经济发展水(shuǐ)平(píng)的提高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质(zhì)量的供(gōng)需冲突(tū)。房(fáng)地(dì)产大(dà)分(fēn)化时代已至，这种(zhǒng)分化不单(dān)局限(xiàn)于(yú)城市能级之(zhī)间(jiān)差(chà)异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二手房之间的差异(yì)也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据(jù)调查的是(shì)人，并(bìng)不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比实(shí)际值可能偏低，其增(zēng)速可能(néng)超预期。

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